Une question / Une réponse : quelle conséquence liée à la transformation d’une SCI à l’IR en une SARL de famille ?

Une question / Une réponse : quelle conséquence liée à la transformation d’une SCI à l’IR en une SARL de famille ?

Une SCI à l’IR qui ferait par exemple de la location (nue) pourrait souhaiter faire à l’avenir de la location meublée (ce qui impliquerait son assujettissement à l’IS). Pour éviter cela, la transformation en SARL de famille optant pour une imposition à l’IR permettrait de faire de la location meublée, tout en restant à l’IR (Art. 239 Bis AA CGI).

Pour rappel, l’option peut être exercée par les sociétés formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité. 

Tous les associés doivent avoir au moins un lien avec un autre associé, mais pas forcément avec tous. Par exemple : deux parents et l’enfant de l’un d’entre eux issu d’un premier lit. Pour plus d’exemples voir notre lien BOFIP n°50 à 80.

Quid du changement de forme sociale ? Et, du changement d’activité ?

Ce changement n’est :

  • Ni créateur d’une personne morale nouvelle
  • Ni un changement d’activité qui aurait pu avoir les conséquences d’une cessation d’entreprise
  • Ni un changement de régime fiscal

Attention toutefois : cette transformation aura une conséquence dans le cas ou la location nue a donné lieu à une imputation du déficit foncier sur le revenu global. En effet, cet avantage fiscal n’est définitivement acquis que si le bien est loué jusqu’au 31/12 de la troisième année qui suit l’imputation. Or, cette modification en location meublée est considérée comme un arrêt de la location remettant en cause l’imputation.

NB : En cas de changement de régime fiscal (société qui était à l’IS auparavant), la transformation en SARL de famille aura des conséquences. Celles-ci sont détaillés dans le BOFIP n°190 et suivants.

Amortissements : les points soulevés par cette modification de la structure sociale et par le passage au régime des BIC seront notamment les suivants :

  • La valeur d’inscription initiale au bilan de la SCI serait repris pour le calcul des amortissements futurs, pas de réévaluation du bien
  • Si la SCI a pratiqué un amortissement comptable, l’amortissement ne sera pas remis à zéro, et seul l’amortissement non encore pratiqué serait déduit fiscalement à compter de l’application du régime BIC
  • Pour autant, il serait possible de considérer qu’il y a passage du patrimoine privé (SCI) à un patrimoine professionnel (SARL de famille) impliquant théoriquement la possibilité de prendre en compte la valeur vénale du bien au jour du passage en SARL de famille.

Les textes ne sont pas clairs, comme le montre la doctrine sur ce sujet (1). Toutefois, selon nous, la continuité du plan d’amortissement initial, et la prise en compte de la valeur du bien inscrite au bilan de la SCI, sans que le changement de forme sociale n’ait donc d’effet particulier à ce sujet, semble la plus cohérente, ou, la moins risquée vis à vis de l’administration.


RM Kert n° 12096, JO AN du 3 juin 2008, p. 4679

En l’occurrence, la transformation d’une SARL de famille soumise à l’impôt sur le revenu en une SCI soumise au même régime n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle et n’emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise. Il en va de même de la transformation d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu en une SARL de famille soumise au même régime. Par ailleurs, le passage d’une activité de location meublée et aménagée à une activité de location nue n’emporte les conséquences de la cessation d’entreprise que si ce passage est assimilé à un changement d’activité réelle au sens du I de l’article 202 ter du CGI. Cette assimilation repose sur l’analyse d’éléments de fait, permettant de déterminer l’importance des changements apportés. Il n’est par conséquent pas possible d’apporter une réponse d’ordre général sur les conséquences fiscales d’un tel changement d’activité. Il est en revanche précisé que le passage d’une activité de location nue exercée par une SCI à une activité de location meublée et aménagée exercée par une SARL de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes n’emporte pas en tant que telles conséquences de la cessation d’entreprise.

(1) Actes pratiques et ingénierie immobilière – 1er trimestre 2018 – LexisNexis – Jean-Jacques LUBIN.

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