Dossier du mois – Juin 2019 – Investissements immobiliers d’habitation

Dossier du mois – Juin 2019 – Investissements immobiliers d’habitation

Investissement immobilier Family office

Nous avons accompagné un entrepreneur souhaitant mobiliser sa capacité d’endettement dans un projet d’enrichissement.

Compte tenu de la situation patrimoniale globale de la famille, il s’est avéré pertinent, notamment dans un souci de diversification, d’allouer cette capacité d’endettement à des investissements dans des actifs immobiliers d’habitation.

Le cahier des charges ciblait des villes françaises de taille moyenne et grande dans un certain périmètre géographique. Après avoir analysé les marchés locatifs de ces villes au regard des critères adéquats, nous avons présenté une étude de ces marchés à notre client.

Notre préconisation ciblait plus particulièrement deux villes.

Nous avons alors conseillé notre client sur les différents types de location existants. La colocation meublée « premium » pour un public d’étudiants et/ou de jeunes cadres a été retenue, motivée par l’étude préalable indiquant une tension locative importante sur cette typologie de location, surtout dans certains quartiers très précis de ces villes.

Le cahier des charges de la recherche d’actifs a ainsi pu être affiné par ces éléments, mais également sur le plan financier grâce à la modélisation financière du projet.

En effet, en parallèle, un schéma juridique, fiscal et financier a été structuré et projeté économiquement. Cela a permis de valider avec la banque de la famille le montant maximal de capital pouvant être emprunté.

Une « foncière », société familiale ayant pour objet de procéder à des investissements immobiliers, a été constituée.

Notre conseil en ingénierie patrimoniale a conduit à intégrer au montage une anticipation de la transmission des titres de la foncière aux enfants à terme (avec en l’occurrence un frottement fiscal proche de zéro compte tenu du montage retenu), et ce sans dessaisissement des parents qui conservent le contrôle et les revenus de leur investissement.

La recherche d’actifs répondant au cahier des charges nous ayant été confiée, nous avons alors sollicité nos réseaux ainsi que les annonces sur le marché afin de trouver des biens susceptibles de présenter un intérêt.

Sur plusieurs centaines d’annonces étudiées, nous avons visité une quinzaine de biens ayant, après première analyse, satisfait au cahier des charges et à la modélisation financière du projet.

Les visites et audits sur place ont permis de retenir trois biens que nous avons fait visiter aux clients. Sur ces biens nous avions la maîtrise foncière afin de ne pas prendre de risque sur ce marché très tendu.

Sur le bien retenu, il fallait réaliser des travaux afin de modifier la structure du bien, compte tenu de la typologie de location envisagée (la colocation meublée « premium » implique par exemple davantage de salles d’eau que dans un appartement classique). Nous avons réalisé un appel d’offres afin de choisir un maître d’œuvre pour la réalisation de ces travaux et négocié ceux-ci.

En parallèle du pilotage des aspects juridiques (de la signature du compromis de vente à la réitération de celui-ci) ainsi que de la levée de crédit, nous avons également sélectionné un gestionnaire locatif spécialisé dans la colocation meublée étudiante en mettant en concurrence les différents acteurs du marché, afin de négocier leurs tarifs.

Par notre intervention et grâce à l’indépendance de notre structure de family office, notre client a pu bénéficier des avantages suivants :

  • Négociation du prix de cession du bien immobilier
  • Récupération de 50 % des honoraires de l’agent immobilier détenant le mandat pour la vente du bien
  • Négociation des frais du maître d’œuvre
  • Négociation des frais de crédit bancaire
  • Récupération d’une partie de la marge de la banque sur la levée du crédit bancaire
  • Négociation de l’assurance de prêt
  • Récupération d’une partie des frais du gestionnaire locatif.

Le coût de notre intervention, quantifiée au temps passé, a alors représenté, après récupération par notre client des différents frais, moins de 2.00 % du montant de l’investissement réalisé.

Notre client disposait déjà d’un expert-comptable compétent sur ce type d’opération, mais dans le cas contraire nous aurions pu pratiquer une telle recommandation. Nous avons bien entendu fait le lien avec celui-ci afin qu’il dispose de l’ensemble des informations nécessaires.

Une fois l’investissement en phase d’exploitation, notre mission ne s’arrête pas puisque nous réalisons alors un suivi de la foncière :

  • Reporting de l’investissement
  • Mise à jour de la modélisation financière avec les éléments réels
  • Veille juridique et fiscale
  • Veille des opportunités d’arbitrage, de changement de destination, etc.
  • Réalisation de nouveaux investissements.

Sur ce dernier point, nous sommes, six mois après la réalisation du premier investissement, en train de rechercher de nouveaux investissements après validation de la banque. Cette dernière a été rassurée par la constatation de la réalisation du premier projet. Elle a pu observer des chiffres réels plus favorables que les projections qui avaient été réalisées.

A noter qu’en tant que family officer, nous avons alors, lors de la réalisation de tout nouvel investissement, un rôle d’« asset manager ». Autrement dit, nous devons réfléchir à l’allocation d’actifs la plus adaptée compte tenu de l’évolution de la foncière mais également de la situation globale ainsi que du couple rendement-risque attendu.

La structuration de foncières, leur développement et leur suivi est une mission fréquemment confiée à Octave Family Office. Néanmoins, chaque projet est unique puisqu’il dépend de la configuration familiale et patrimoniale de chaque entrepreneur, de l’implication choisie par la famille, et du fait que la méthodologie du family officer indépendant implique une approche 100 % sur-mesure.

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